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购买“小产权房”应该搞清哪些问题 怎么去买?
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年08月01日08:22 青年报  程刚

一个戴草帽光膀子的农民正在马路上骑车,背景是一片气派的小区房屋。当北京大学中国经济研究中心教授周其仁在大屏幕上演示这张照片时,引起会场一片哄笑。

 

“这片房子就是所谓的小产权房。”周其仁教授解释说。7月29日,在北大中国经济研究中心的季度经济报告会上,这位知名制度经济学家讲述了自己前一段到北京城郊结合部调查“小产权房”的经历。

如何看待小产权房的热卖?处于风暴中心的小产权出路何在?2003年后持续走高的商品房房价推动小产权房迅速升温。小产权房成为各方关注和讨论的焦点。在经济发达、土地更为昂贵的广东很多地方,一些农民的宅基地是否能进入市场买卖,早已成为各界讨论的热点话题。

“我的出发点就是,如果我自己想买小产权房,我应该搞清哪些问题,应该怎么去买。”周其仁说。

“小产权”购房者有永久所有权?

站在位于北京市通州区南部张家湾镇的太玉园小区门口,几乎很难找到这个气派宏伟的欧式风格小区与乡村“小产权房”有任何联系。

实际上,张家湾镇是北京的一块“小产权房”集中地。小区总占地面积2000多亩。如此庞大的规模,大大超出周其仁教授的意料。从各大网站房地产频道刊登的广告文字,亦可见该小区气派之一斑:

“总建筑面积240多万平方米,该项目建成后将成为北京东部地区规模庞大,集别墅、公寓、住宅、Shoppingmall、古文化街、五星级酒店为一体的欧式建筑群。届时将与世纪城、方庄、望京等大型综合居住区并驾齐驱。”

走进小区,从“张湾村村委会所在地指路牌”,到正聚在村民活动室里打麻将的中老年妇女,周其仁还是发现了这个外观现代的小区与乡村割舍不清的联系——该小区实际由张湾镇整体规划,由包括张湾村在内的各行政村自行开发。

这位经济学家首先关心的是,土地被开发成小区后,失地村民的着落。与很多地方一样,在张湾村老村改造中,原住村民全部住进了村里开发的安置房。村民可享受每人10平方米的免费置换房面积。此外,村民还可按一平方米正房换一平方米安置房、两平方米偏房面积换一平方米安置房的比例,获得一部分安置住房面积。超过上述两部分之外的面积,村民需按每平方米600元的价格购买。

“比经济适用房还经济!”这是太玉园在各种售楼广告中最具诱惑力的广告词。与五环内1万元每平方米以上均价的商品房相比,太玉园均价仅3000多元,这让很多银行户头上并不宽裕的人只能选择“到农村去”。在绝对具有吸引力的价格下,广告同时明示,该小区是小产权房。

在态度热情的售楼员的引导下,周其仁详细询问了该小区的销售情况。开发商要求必须一次性付款。“因为它是小产权,银行不提供按揭。这也限制小区楼盘的开间不能太大,单位价格不能太高,一次性付款的资金量不能太大。否则购房人会发生支付困难。”周其仁解释说。

买房者的权利将来能获得何种保障?售楼员向周其仁出示了一份有“张家湾镇人民政府监制”字样的房屋买卖合同。让周其仁惊讶的是,合同的第10条显示,购房者对房屋享有永久所有权,依法享有出租、转让、买卖、赠与、继承的权利。

“法定住宅土地使用权只有70年,怎么小产权还可以有永久所有权呢?”周其仁问。售楼员回答,因为是农民的地,使用权没有什么70年一说,是永久的。

合同上注明,购房者办理入住手续一年内给予房屋产权证。“之后如果要转让买卖,到哪里办手续?”周其仁追问。售楼员回答相应主管部门。继续追问下,售楼员告知所谓的“相应主管部门”即张湾村村委会。

售楼员告诉周其仁,购买太玉园首期房子的人已拿到房产证。周其仁在一个楼盘看到了由张湾镇人民政府发放的一张“房屋所有权证”,其中载明将来房屋的买卖、继承、赠与、分析由其受理。

张家湾镇绝非第一个吃螃蟹的,早在上世纪90年代,海淀区城郊结合部即出现类似的小产权房。据北京中大恒基房地产经纪公司统计,目前在北京周边的房山、顺义、密云、通州等郊县区,共有70多个已售、在售、在建的“小产权”项目,占北京可售房屋面积的比例高达近三分之一,价钱却低了三分之二左右。这些“小产权房”正凭借极低的价格剧烈地搅动着高速上涨的北京房市。

权利的灰色地带

一个律师曾经处理过的一起案例,给周其仁留下了深刻印象。某城里人购买了一处农民的小产权房,突遇火灾,问题也随之出现——房屋被烧毁的宅基地上到底谁有权重建?

城里人想当然认为自己有权重建,但农民却表示反对。农民的理由很简单:我当时卖给你的是房屋,不是土地。房屋已经被你给烧了,土地还是我的。

“这就是宅基地和农民房的区别。”周其仁说。最早对宅基地和农民房的租赁买卖从政策上加以区分的,是1962年公布的《农村人民公社工作条例修整草案》。其中规定,农民的房屋可以买卖,但房屋所在土地不能出租也不能买卖。

其后国家有关部门又多次出台文件,禁止城里人到农村购买宅基地和建于其上的农民房。但多年来,国家并未出台有关法律对此加以规定。城里人到农村购置农民房的现象也始终得不到有效遏制。

小产权房购房人可以得到房屋使用权,却无法获得房屋所在土地的使用权。在周其仁看来,一般情况下,由于双方事先达成私下契约,不会出现太多纠纷。但一旦出现上述房屋被烧毁,遭遇拆迁或单方面毁约的情形,进入法律诉讼,类似上述城里人的风险就凸显出来——购房者的权益无法获得现有法律的保障。

就在周其仁教授讲述自己的看房经历时,12位居住在北京市通州区宋庄镇的艺术家正面临“失去家园”的困境。这些艺术家所在的宋庄镇是赫赫有名的“画家村”,因1500多位艺术家在此购买小产权房、聚居而闻名。

去年9月开始,当地农民陆续起诉12名购买其房屋的艺术家。今年7月,法院判决,当初的房屋买卖协议无效,一些艺术家的房子应该被收回。多年前,艺术家们以极低的价格购得这些农民房。现在,宋庄镇一个农家院的年租金,已由3年前的三四千元猛涨至1万多余元。2006年宋庄镇被定位为北京市文化创意产业基地之一,土地、房屋的升值空间还相当大。

上述诉案中,当地农民的诉讼请求无一例外,皆要求收回原来售出的房屋。

针对类似案例,北京市高级人民法院2004年印发的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》曾表示,目前,此类纠纷诉讼起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉。而按照上述会议纪要,此类购房协议均一概被视为无效合同。

周其仁发现,一些人在购房时明知是权利无法得到保障的小产权房,仍执意要买。“这些人专门挑规模大的小区买,想法是,人多力量大,即便将来出现风险,也法不责众。”他说。